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灌口二手房市场调研:房价下调30%,中介劝业主降价卖房!

2018-12-02 08:03:58 来源:917房产网

917房产网(文/小麦)临近年底,厦门房地产市场不断传出降价的消息,就连房贷利率也开始出现下调的趋势,不少购房者这个时候也开始活跃起来。

最近,我们后台陆续收到不少网友的买房咨询,其中绝大多数是刚需购房群体,他们的问题多是首付预算有限,不知道可以买哪里,以及现在是不是入手时机。在多重楼市调控下,厦门房地产市场已向理性回归,对于很多刚需购房者而言,在有限的预算中买到适合自己的房子才是最重要的。从目前厦门整体市场来看,刚需要做的就是多观察、多对比后再做选择

集美灌口、杏林、海沧东孚、同安老城、翔安马巷、新圩,这六大板块作为厦门传统意义上的刚需聚集地,一直以来备受刚需购房群体的关注。

有网友爆料,近期集美灌口有二手房价格跌破2万/㎡,和高峰时期相比,降幅高达6000-8000元/㎡,有些房东为了尽快出售手中的房源,以低于同小区挂牌均价3000-5000元/㎡抛售。随着楼市大环境的逐步降温,二手房价格出现回落已是不争的事实,灌口作为曾经的岛外价格洼地,真实的二手房市场又是怎样的?

昨天,我来到灌口实地调研。

01

扛不住了!

单价跌至1.5万/㎡,有房东低于市场价甩卖

去年下半年以来,厦门岛内外各版块不断上演降价大戏。先是岛内老破小单价跌破3万/㎡,随后远郊次新房价格回调至2万/㎡的新闻不断被刷屏。原本被认作是价格洼地的灌口,经历了这轮楼市调控后,价格回调明显。

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17年11月灌口二手房均价达到27320元/㎡(数据来源于厦门链家)

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今年9月灌口二手房均价降至21521元/㎡(数据来源于厦门链家)

调研第一站,我来到位于灌口风景湖附近的庄园新城(乐活小镇)。绕着小区走一圈下来发现,虽然中介门店数量众多,但不少门店大门紧闭,只在玻璃门上贴着转让电话,正常营业的中介门店只有三四家。随便找了家规模较大的门店走进去,表达来意后中介给我详细介绍了几套房源。

据了解,庄园新城目前二手房报价普遍集中在1.8-1.9万/㎡,和周边几个二手房小区相比,性价比不可谓不高,一些急售的房源价格看起来更为诱人。

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庄园新城实景

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庄园新城挂牌价在1.8万/㎡左右

“我手上有一套87平的三房,挂牌价已经降到1.6万/㎡,户型装修都非常好,就是产权还没满2年,加上税费的话,价格可能要1.85万/㎡左右,有兴趣的话价格我还可以帮你谈”。

“这套房子的报价已经是全小区最低了,业主正在闹离婚,涉及到财产分割的问题,所以才降价希望尽快出售,不然明年4月产权就满两年了,到时候卖可以省一笔增值税”。中介极力向我推荐这套房子,他告诉我,目前已有不少人过来看房,毕竟价格低,但还是有些客户对高税费比较介意。

此外,这位中介还表示,近期风景湖周边几个小区的二手房价都有出现不同程度下调,“现在一万七八这边很多房子可以买,附近的永祥新城单价1.5万/㎡的也有,不过是安置房小区,交易的时候还要缴纳一笔4%的土地出让金,但平摊下来也真的不贵了。”

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永祥新城挂牌价降至1.5万/㎡

据了解,目前灌口风景湖周边几个二手房小区,单价普遍回调至2万/㎡以内,且在报价的基础上房东普遍会做出一定让步,能成交的房源基本都低于挂牌价3000元/㎡。

当被问到为何风景湖周边二手房价格低于灌口新城板块(龙湖嘉誉、联发欣悦湾所在片区)时,中介告诉我,“来灌口买房的人,大多都是刚需,看中的是这里配套已经成熟,同时价格也够得着,虽然这边的小区房龄老一些,周边也有灌南工业区,短期升值空间比较一般,但刚需就图个门槛低,只要价格能承受,都会先买下来自住”。

在和中介交谈的过程中,中介告诉我,这两个月来看房的客户渐渐多了起来,“上个月我手上就成交了一套这个小区的三房户型,我刚给你推荐的这几套性价比都很高,房东也都是诚心卖的,如果有意向,我还能帮你谈个10万左右”。交换电话后,我便离开前往别处调研。

02

劝业主降价!

“地王”高位站岗,二手房业主“割肉”卖房

调研第二站我来到位于厦门医学院灌口校区北面的龙湖嘉誉,找了家中介门店表达看房意向后,中介询问我对周边小区是否了解,我表示对龙湖嘉誉和联发欣悦湾比较关注。

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中介门口摆放的降价房源

中介告诉我,龙湖嘉誉三期的房源由于产权没有满两年,有些房源挂牌了大半年,带看记录寥寥无几,有些房东不断下调挂牌价格。

据了解,龙湖嘉誉分四期建设,一期是位于新城大道南侧的龙湖嘉屿城,二期三期就是龙湖嘉誉,四期则为龙湖新壹城,其中一期房源产权普遍已满两年,二期、三期则要到明年上半年产权满二,挑了几套意向房源后就和中介前去实地看房。

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龙湖嘉誉实景

中介给我介绍到,龙湖嘉誉目前挂牌在售的户型比较多,价格根据户型大小、楼层、朝向、装修不同略有差异,以该小区89平户型为例,毛坯房源的报价普遍集中在2.2-2.3万/㎡。“这些都是报价,如果诚心想买,价格讲到2万/㎡左右也是有可能的,不过二期这边产权要等明年3月才满2年,签署合同的时候可以跟房东商量产权满二后再过户,把增值税省下来”。

从厦门链家的成交数据来看,今年8月龙湖嘉誉二期一套89平户型的成交价为20903元/㎡。“去年最高峰的时候我们店卖过两万八九的,也是这种户型,而且楼层不高,产权也没有满两年税费很高,现在的价格相比那时候已经降了30%左右,差不多回到16年7月份的水平,我上个月成交的一套单价也差不多2万出头”。

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龙湖嘉誉今年8月的成交价在2.1万/㎡左右

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龙湖嘉誉2016年7月的成交价也在2万出头

短短一年半的时间,同小区同户型,单价下跌幅度在7000-9000元/㎡,现阶段市场行情持续低迷,如果房东在价格上不做出更大的让步,基本都卖不出去,成交价跌破2万/㎡并非不可能

看完几套中介推荐的高性价比房源后,中介又骑着小电驴带我看了一套联发欣悦湾92平三房户型。

“联发的户型会比较单一,就三种户型,一个是81平的两房,房子朝西,中间朝南的是92平的三房,东边套的就是120平的四房户型,其中92平户型因为设计成小三房,很受预算有限的改善客群关注”。

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联发欣悦湾实景

随着业主心态逐渐松动,二手房的议价空间也在增加。中介告诉我,“今年9月的时候成交了一套联发欣悦湾92平户型,房东去年8月就把房子挂出来了,本来放风价是260万,因为行情不好价格又挂的比较高,所以一直卖不出去,今年3月房东一次性降价了20万,结果看房的客户还是很少,为了尽快成交,9月初房东把总价下调至215万元,结果没几天就成交了”。

据了解,厦门医学院所在的灌口新城板块这两年出让了多幅住宅用地,包括禹洲、联发、富力、龙湖、融侨等多家实力房企均在此拿地开发,楼面价均在2.5万/㎡以上,其中集美“地王”T2016P01地块于2016年被禹洲建发联合体拿下,楼面价更是达到惊人的32825元/㎡。

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富力院士庭在建中

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融侨观澜在建中

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禹洲&联发地块在建中

截止到目前,除了龙湖地块(龙湖景粼原著)已正式对外销售,其它地块都还停留在案名公布阶段。

降价、打折已成为当下楼市主旋律,新房开盘卖不完也逐渐演变成常态。今年下半年以来,新盘低于市场价开盘,老盘加推价格出现回调,特价房、内部房等促销手段层出不穷。很明显,在当下市场大环境下,灌口的高价地们感受到了前所未有的压力。

看房过程中和中介闲聊得知,近期虽然成交量不大,但看房的客户相比前两月有所增加,“今年7、8月的时候几乎都没有主动上门的客户,这两个月好多了,看房的人慢慢多了起来。”

“不过现在买房的人都还在观望,如果挂牌价太高,我们也会劝房东调低价格,这样更容易成交,现在这个行情,如果不“割点肉”房子根本卖不出去”。

03

写在最后

在楼市调控短期内不会放松的背景下,如今的厦门二手房市场已进入到横盘状态,想要打破这个状态,除了有利好政策或重磅规划落地,便只能依靠降价来带动成交。

接下来,在市场两极分化日益加剧的前提下,厦门二手房还将面临跟同区域的限价新房竞争的局面。房价已跌到阶段性低谷,买方市场的观望情绪却越来越浓,如果在价格上不占优势,未来在市场竞争中将更不具备优势。

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